Workation:
Mehrwert für Hotel-Immobilien

Mit neuen Verbindun­gen aus Remote-Arbeit und Urlaub­s­feel­ing zeich­net sich für die Assetk­lasse der Hote­lim­mo­bilien ein zusät­zlich­er, aussicht­sre­ich­er Trend ab. Doch welche Merk­male sind dabei für die Vermark­tung wichtig? 

Neue Immo­bilien­klassen oder Nutzungskonzepte brauchen eigene Market­ing-Ansätze, die über bekan­ntere Kate­gorien hinaus­ge­hen. Wie schon für Rechen­zen­tren haben wir in diesem Valdivia Exper­ten­tipp für Sie daher Infor­ma­tio­nen und Argu­mente zusam­menge­tra­gen, die zur Vermark­tung eines Hotels als „Arbeit­splatz mit Urlaub­s­feel­ing“ nützlich sein können.

Zimmer mit Renditeblick

Hotels sind als Immo­bilien erfol­gre­ich und als Invest­ment eine lohnende Assetk­lasse. Steigende Nach­frage und ein wach­sendes Inter­esse an spezial­isierten Konzepten wie Boutique- und Well­ness-Hotels¹ sorgen seit Ende der Pandemie für einen spür­baren Aufschwung. So verze­ich­nete zum Beispiel eine Bulwienge­sa-Studie² schon 2023 jährlich wach­sende Über­nach­tungszahlen und Transak­tionsvo­lu­mi­na – mit Aussicht­en auf Renditen von 4,5 bis 5,5 Prozent.

Und auch jenseits des Erhol­ungsef­fek­ts zeigt sich die Assetk­lasse stabil: Ein gemein­sam mit Union Invest­ment aufgestelltes Bulwienge­sa-Gutacht­en³ zeigt für 2024 eine Wert­steigerung des invest­men­trel­e­van­ten Bestands um 1,5 Prozent. Der Gesamtwert erre­ichte zum Jahre­sende 64,3 Milliar­den Euro – ein Plus von 3,7 Prozent gegenüber 2023. Auch bis Ende 2025 blieb der posi­tive Trend stabil, wie laut Immo­bilien­man­ag­er⁴ mehrere Unter­suchun­gen u.a. von CBRE und JLL belegen.

Busi­ness nicht mehr „as usual“

Zum größten Teil sind die Über­nach­tungs­gründe nach wie vor die gleichen wie seit jeher: Urlaubs- und Erhol­ungsreisen, Geschäft­sreisen, Besuche bei Freun­den und Verwandten sowie spezielle Anlässe wie z. B. Pilger­fahrten. Doch beson­ders Reisen aus geschäftlichen Grün­den sind dabei, sich in ihrer Form zu verän­dern. Seit rund zehn Jahren wächst ein Subseg­ment, das als „Bleisure“ beze­ich­net wird⁵. Der Koffer­be­griff aus „Busi­ness“ und „Leisure“ (Freizeit) beschreibt Geschäft­sreisen, die – frei nach dem Motto „wenn ich schon mal da bin“ – durch private Aufen­thalte verlängert werden.

Mit der Verbre­itung von Remote-Arbeit hat die Pandemie zusät­zliche Kombi­na­tio­nen von Arbeit und Urlaub hervorge­bracht. Eine davon ist die „Worka­tion“, ein weit­eres Koffer­wort, das sich aus „Work“ und „Vaca­tion“ zusam­menset­zt. Es beschreibt ein zeitweiliges mobiles Arbeit­en von einem Ort aus, der typis­cher­weise als Urlaub­sort gilt und eine beson­dere Atmo­sphäre bietet – sei es Natur und Land­schaften oder urbanes Leben. Worka­tion ist damit mehr als ein Touris­mus­trend: Es ist eine völlig neue Form der Nutzung von Hotelimmobilien.

Worka­tion ist Motivation

Zu tatsäch­lichen Fallzahlen und Umsatzvo­lu­mi­na von Worka­tions gibt es bish­er noch keine präzisen Unter­suchun­gen. Einzelne Quellen weisen jedoch auf ein deut­lich­es und wach­sendes Inter­esse an dieser Form des Reisens hin^6/7: So ergab eine Befra­gung unter Remote-Beschäftigten, dass 35 Prozent bis Ende 2023 mindestens eine Worka­tion von zwei Wochen oder länger im Jahr genom­men hatten – gegenüber 28 % im Jahr 2022.

Für eine wach­sende Bedeu­tung von Worka­tions sprechen auch die Ergeb­nisse eine PwC-Studie, die das Thema aus der Perspek­tive von Beschäftigten unter­sucht hat⁸:

• 57 % der Befragten (und 80 % der 18- bis 29-Jähri­gen) nannten eine Worka­tion-Option als wichtiges Kriteri­um bei der Jobwahl.
• 30 % (und 45 % der 18- bis 29-Jähri­gen) würden sogar ein Stel­lenange­bot auss­chla­gen, wenn das Unternehmen keine Worka­tions ermöglicht.

Arbeit­ge­ber, die es ihren Angestell­ten nicht erlauben, mobil aus dem Ausland zu arbeit­en, verringern also ihren Pool an poten­ziellen Bewerber:innen um fast ein Drit­tel. Für Hote­lim­mo­bilien bedeutet diese Entwick­lung eine verlässlichere und plan­barere Nach­frage jenseits klas­sis­ch­er Saisonlogiken.

Das Hotel als Work(ation)place

Die Vermark­tung als Worka­tion-Desti­na­tion bietet Hote­lim­mo­bilien gute Chan­cen auf Auslas­tung und Rendite – selb­st oder gerade in Lagen, die vor allem den Touris­mus ansprechen und bere­its eine hohe Betten­dichte aufweisen. Doch nicht jedes Hotel ist automa­tisch für Worka­tion geeignet. Das Objekt und seine Ausstat­tung soll­ten die speziellen Bedürfnisse der Remote-Arbeiter:innen berück­sichti­gen, um in diesem neuen Markt erfol­gre­ich zu sein.

Den Anfang macht­en Hotels, die ein spezielles Busi­ness-Center und auf den Zimmern kosten­los­es WLAN anboten. Heute liegen die Erwartun­gen deut­lich höher, wenn das Hotel für eine echte, auch mehrere Wochen dauernde Worka­tion geeignet sein soll. Stabiles, schnelles Arbeit­en in unter­schiedlichen Szenar­ien sollte genau­so gut möglich sein wie Erhol­ung. Für eine echte Worka­tion-Eignung braucht eine Hote­lim­mo­bilie an baulichen und Ausstattungsmerkmalen:

1. Auswahl an Arbeit­splätzen nicht nur im Zimmer
   Der Arbeit­splatz im Zimmer spielt natür­lich eine zentrale Rolle. Dazu gehören ein ergonomisch opti­maler Schreibtisch und Sessel sowie eine blend­freie Beleuch­tung. Zur Abwech­slung und für Teamar­beit soll­ten weit­ere Arbeitsmöglichkeit­en zur Verfü­gung stehen: ruhige Lounge-Zonen sowie ein Cowork­ing-Bere­ich oder Busi­ness-Center mit Tischen, Stühlen und Stromanschlüssen.
2. Zeit­gemäße tech­nis­che Infrastruktur
   Grund­vo­raus­set­zung ist ein leis­tungs­fähiges WLAN im gesamten Gebäude, das auch bei mehrfach­er Video-/Kon­feren­znutzung stabil bleibt. Weit­ere Wünsche arbei­t­en­der Gäste sind eine ausre­ichende Zahl an Steck­dosen, eine gute Mobil­funk­ab­deck­ung, eine möglichst laut­lose Klima­tisierung sowie die Möglichkeit, zusät­zliche Moni­tore, Druck­er und Meetingaus­rüs­tung (Beam­er, Bild­schirm, Konferen­zkam­era) zu leihen bzw. zu nutzen.
3. Räume für verschiedene Formen des Teamworks
   Als Grun­dausstat­tung sollte das Hotel über mindestens einen Semi­nar- oder Besprechungsraum verfü­gen, der mit modern­er Präsen­ta­tion­stech­nik (Beamer/Screen, Whiteboard/Flipchart, Moder­a­tions­ma­te­ri­alien) ausges­tat­tet ist. Sehr willkom­men sind auch kleinere, abgeschirmte Räume oder Nischen für vertrauliche Calls und konzen­tri­ertes gemein­sames Arbeiten.
4. Bauliche Einrich­tung auf spezielle Service-Anforderungen
   Einzelne Service­abläufe können sich in einem Worka­tion-Hotel deut­lich von herkömm­lichen Häusern unter­schei­den. So werden manche Zimmer zum Beispiel tagsüber durchge­hend genutzt und erst zum „Feier­abend“ frei für eine Reini­gung. Hier ist also nicht nur ein flex­i­bles House­keep­ing gefragt, sondern auch eine gute Schal­lisolierung. Sinnvoll sind auch zusät­zliche Speis­eräume – etwa für ein ständig nutzbares Snack-Buffet außer­halb der Hauptmahlzeiten.
5. Konse­quente Nachhaltigkeit
   Nach­haltigkeit ist heute ein fast uner­lässlich­er Faktor vor allem für jüngere Ziel­grup­pen. Das Haus sollte daher ener­getisch neutral sein, mit nach­haltig produzierten Mate­ri­alien eingerichtet sein und den Gästen einfache Möglichkeit­en zu Müll­tren­nung und Stroms­paren bieten. Ein Neubau könnte zusät­zlich punk­ten, wenn er zumin­d­est teil­weise aus recycel­ten Mate­ri­alien oder Holz errichtet ist.

Neben solchen baulichen Merk­malen sind auf den Worka­tion-Zweck zugeschnit­tene Services und Tarife empfehlenswert. Eine Über­sicht der gast­gewerblichen Aspek­te bieten Websites wie workation.de oder futurestays.ai.

Fazit

Worka­tion erweit­ert die Nutzung von Hote­lim­mo­bilien um ein Segment, das zwis­chen klas­sis­chem Touris­mus und Geschäft­sreise posi­tion­iert ist. Die Option zu Remote-Arbeit hat eine Nach­frage ausgelöst, die über saisonale Spitzen hinaus­re­icht. Eigen­tümer und Inve­storen können dies nutzen, um ihre Hotelkonzepte gezielt darauf auszuricht­en und zusät­zliche Ziel­grup­pen anzus­prechen. Dazu zählen auch Unternehmen – etwa als Part­ner in Rahmenverträgen.

Voraus­set­zung ist eine Ausstat­tung und Organ­i­sa­tion, die produk­tives Arbeit­en eben­so berück­sichtigt wie Erhol­ung und Service­qual­ität. Nicht jedes Hotel eignet sich in gleich­er Weise als „Arbeit­splatz am Urlaub­sort“; entschei­dend ist die bewusste Ausrich­tung von Objekt, Infra­struk­tur und Ange­bot. Aus Vermark­tungssicht leis­tet Worka­tion damit einen Beitrag, Hote­lim­mo­bilien funk­tion­al zu differen­zieren, die Auslas­tung zu stabil­isieren und Nutzungskonzepte zukun­fts­fähiger zu machen – insbeson­dere dort, wo die klas­sis­che Nach­frage nach­lässt oder an Gren­zen stößt.

Quellen

1. „Im Schlaf Geld verdi­enen“, immobilienmanager.de, 17. Juli 2025
2. „Die 5 % Studie – wo investieren sich noch lohnt“, Bulwienge­sa 2024
3. „Deutsche Hotel­lerie im Aufwind“, Bulwienge­sa, Juli 2025
4. „Hotelin­vest­ment­markt 2025 rund 60 Prozent über Vorjahr“, immobilienmanager.de, 9. Okto­ber 2025
5. „105 Crit­i­cal Busi­ness Trav­el Statis­tics: 2024 Spend­ing & Concerns Analy­sis“, financeson­line, Juni 2025
6. „Worka­tion: The Future of Work and Trav­el in One Concept“, Wired White Plat­tform für Inge­nieurs­di­en­stleis­tun­gen und Lernen, Mai 2025
7. „Busi­ness Trav­el­ers Survey Q1 2023“, U.S. Trav­el Asso­ci­a­tion, April 2023; „Worka­tions Campaign 2026 — Reimag­in­ing tourism for the remote-work­ing era“, Career Gappers, 2026
8. „Worka­tion zwis­chen Wunsch und Wirk­lichkeit 2024“, Price­wa­ter­house­C­oop­ers Mai 2024

(Bildquelle: istockphotos.com)