Mehr Leben, mehr Wert:
Ideen für die Innenstadt

Wie können prekäre Innen­stadt­la­gen wieder an Wert und Vermark­t­barkeit gewinnen? 

Nach Lösun­gen für Assetk­lassen wie Büros, Hotels und Rechen­zen­tren stellen wir dies­mal im Valdivia News­room Denkan­sätze vor, um dem Besucher­rück­gang und Wertver­lust inner­städtis­ch­er Gewer­beim­mo­bilien zu begeg­nen. Eigen­tümer und Entwick­ler werden diese Aufgabe in der Regel zwar nicht isoliert bewälti­gen können; gemein­sames Handeln mit Kommunen und Verbän­den ist notwendig. Dennoch können einzelne Immo­bilien durch inno­v­a­tive Nutzungskonzepte einen Unter­schied machen – und vielle­icht als Leucht­turm auf ihr Umfeld einwirken.

Struk­turelle Heraus­forderun­gen für zentrale Gewerbelagen

Viele Innen­städte bieten Besucher:innen, Einkaufend­en und Anwohner:innen ein wenig erfreulich­es Bild, so die BBE Handels­ber­atung in einer aktuellen Studie¹: „Verwaiste Fußgänger­zo­nen, zunehmende Leer­stände und sink­ende Besucher­fre­quen­zen sind vor allem in Klein-und Mittel­städten sowie in den Rand­la­gen der Metropolen sicht­bare Symp­tome eines Struk­tur­wan­dels, der weit über den Handel hinaus­ge­ht.“ Auch die Ursachen sind gut dokumentiert:

• Der Online-Handel trägt heute einen merk­lichen Anteil des Einzel­han­del­sum­satzes. 2024 waren dies insge­samt 13,4 %, in einzel­nen Branchen jedoch bis zu 40 %² – Branchen wie Mode, Acces­soires oder Unter­hal­tungse­lek­tron­ik, die sich früher vorzugsweise in zentralen City-Lagen ange­siedelt haben.
• Gleichzeit­ig hat sich das Konsumver­hal­ten gewan­delt. Ein Einkauf ist nach wie vor der primäre Besuch­san­lass, doch viele Menschen möcht­en dies mit Freizeit­er­leb­nis­sen oder einem Gastronomiebe­such verbinden¹.
• Immer mehr der letzten verbliebe­nen Anwohner:innen ziehen weg und tragen so zu einer weit­er schwinden­den Bele­bung bei. Ursachen sind dabei nicht nur die hohen bzw. steigen­den Mietkosten, sondern auch die sink­ende Wohnzufrieden­heit durch ein zunehmend fehlen­des oder belastetes soziales Umfeld³.

Für die Eigen­tümer der anliegen­den Immo­bilien bedeuten diese Entwick­lun­gen den Rück­gang von Mietein­nah­men, den Wertver­lust ihrer Objek­te und eine zunehmende Erschw­er­nis für Vermark­tung und Exit-Perspek­tiv­en. Wenn man auf die für Innen­städte typis­chen Assetk­lassen blickt, sieht eine aktuelle Bulwienge­sa-Studie⁴ Chan­cen auf erträgliche Renditen nur bei Invest­ments in Büroim­mo­bilien, Econ­o­my- und Mittelk­lasse­ho­tels sowie Micro-Living- und Seniorenapartments.

Modell einer Transformation 

Ausführlich mit Lösungsan­sätzen beschäftigt sich eine umfassende Studie der TU Darm­stadt⁵. Am Beispiel der Darm­städter Innen­stadt unter­sucht sie im Detail, wie Stadt­plan­er, Quartiers- und Immo­bilienen­twick­ler den Nutzw­ert und die Attrak­tiv­ität solch­er Lagen steigern und damit auch eine bessere Vermark­t­barkeit schaf­fen können. Dabei rückt die Studie speziell die Eigen­tümer der Immo­bilien als zentrale Akteure einer Trans­for­ma­tion in den Fokus, denn eine Revi­tal­isierung braucht nicht nur den Willen zum Neuan­fang, sondern auch frisches Kapital.

Die Studie ergänzt das Gesamt­bild durch eine detail­lierte Analyse. So zeigen Bewe­gungs­dat­en einen mess­baren Rück­gang kaufkräftiger Besuch­er. Gleichzeit­ig verkürzt sich die Aufen­thalts­dauer. In Befra­gun­gen werden Konsum, Versorgung, öffentlich­er Raum und Aufen­thalt­squal­ität als deut­lich abnehmend bewertet, das Stadt­bild als optisch unat­trak­tiv. Die Autor:innen iden­ti­fizieren fünf Hand­lungs­felder, die im Zusam­men­spiel eine Umkehr bewirken können:

• Multi­funk­tion­al­ität als Schlüssel
  Eine Rückbesin­nung auf den Einzel­han­del allein reicht nicht aus; dazu hat der E‑Commerce die Nach­frage zu dauer­haft verän­dert. Die Lösung liegt in einem Nutzungsmix aus Wohnen, Freizeit, sozialen Treff­punk­ten, Arbeit­en sowie Grün- und Aufen­thalts­flächen. Beson­ders Wohnen und Arbeit­en beleben die Innen­stadt über Öffnungszeit­en hinaus und steigern Attrak­tiv­ität und Umsätze nachhaltig.
• Wissensar­beit als Frequenztreiber
  Büro- und Co-Work­ing-Nutzun­gen sind zentrale Impuls­ge­ber. Wissensar­bei­t­ende nutzen zudem Gastronomie, Handel und Kultur über­durch­schnit­tlich stark, und immer­hin 42 % der Befragten können sich auch ein inner­städtis­ches Arbeit­en vorstellen.
• Wohnen als Basis für dauer­hafte Belebung
  Innen­stadt­wohnen sorgt für Frequenz jenseits der Geschäft­szeit­en und stärkt Ange­bote auch abends und an Woch­enen­den. 20 % der Befragten würden gern inner­städtisch wohnen, doch hohe Mieten und geringe Wohn­qual­ität wirken abschreckend.
• Erleb­nis, Freizeit und Gastronomie
  Sport‑, Freizeit- und Kultur­ange­bote erhöhen Verweil­dauer und Attrak­tiv­ität. Viele Besuch­er kritisieren fehlende Bewe­gungs- und Spielmöglichkeit­en für Kinder. Zusät­zliche Sport­flächen, Multi­funk­tion­sräume und insbeson­dere höher­w­er­tige Gastronomie gelten als starke Zufrieden­heit­streiber und emotionaler Anker für eine Innenstadt.
• Shop­ping neu denken
  Shop­ping bleibt rele­vant, verliert aber seine Leit­funk­tion. Attrak­tiv wirken hochw­er­tige Sorti­mente, eine verlässliche Nahver­sorgung und kreative Pop-up-Konzepte. Für Eigen­tümer entste­ht daraus die strate­gis­che Aufgabe, bei Nachver­mi­etun­gen gezielt Konzepte zu berück­sichti­gen, die sowohl das Objekt als auch das Umfeld stärken.

Die näch­sten Schritte

Immo­bilien und Flächen in Innen­städten stärken ihre Erfol­gsaus­sicht­en, wenn sie auf ein neues, nach­haltiges Nach­frage- und Nutzung­spro­fil angepasst werden. Die Trans­for­ma­tion dazu gelingt jedoch nur im Zusam­men­spiel aller Akteure. Eigen­tümer, die Verbände von Handel, Touris­mus und Gastronomie sowie die Kommunen soll­ten koor­diniert handeln, öffentliche Räume gemein­sam entwick­eln und die immo­bilien­wirtschaftliche Erneuerung aktiv fördern. Das bere­its zitierte Papi­er der BBE Handels­ber­atung¹ ergänzt die Empfehlun­gen in eini­gen Punkten:

• Fundierte, daten­basierte Stan­dor­t­analy­sen sind nötig, um die Grund­lage der Trans­for­ma­tion und geeigneter Mixed-Use-Konzepte zu schaf­fen. Dabei sind auch soziale, ökol­o­gis­che und Mobil­ität­saspek­te zu berücksichtigen.
• Insbeson­dere der Einzel­han­del braucht Beratung und Unter­stützung, um sich – z. B. durch Omnichan­nel-Strate­gien und Erleb­n­is­for­mate – den verän­derten Mark­tbe­din­gun­gen und Kunden­wün­schen anzupassen. 

Von der lebendi­gen zur intel­li­gen­ten Stadt

Auch die Digi­tal­isierung wird bei der Wieder­bele­bung der Innen­städte eine Rolle spie­len, so ein Whitepa­per der Real-Estate-Beratung Drees & Sommer⁶. Die Städte der Zukun­ft, so ihre These, sind „intel­li­gent“ und vernet­zt: „Die Smart City der Zukun­ft berück­sichtigt stan­dard­mäßig verschiedene Bere­iche von Städtepla­nung und ‑entwick­lung mit smarten Daten über Mobil­ität sowie Gesund­heitswe­sen, Indus­trie, Energie, Migra­tion bis hin zu Umweltschutz und Klimawan­del. Dabei wird ein inte­gri­ert­er, multi­diszi­plinär­er und nutze­ror­i­en­tiert­er Ansatz uner­lässlich sein, bei dem der Mensch im Vorder­grund steht.“

Konkrete Ansatzpunk­te auf dem Weg zu einer Smart-City sind daten­basierte Systeme, zum Beispiel eine intel­li­gente Verkehrss­teuerung oder eine City-App, die Handel, Gastronomie, Events und städtis­che Ange­bote vernet­zt. Speziell der Handel kann den Wünschen der Kund:innen durch digi­tale Services wie aktuelle Infor­ma­tio­nen zur Waren­ver­füg­barkeit oder flex­i­ble Abholmöglichkeit­en entge­genkom­men. Voraus­set­zung, so das BBE-Papi­er¹, bleibt eine enge „Koop­er­a­tion zwis­chen Stadtver­wal­tung, Einzel­han­del, Tech­nolo­giean­bi­etern und Betreibern digi­taler Plat­tfor­men“ sowie ein konse­quenter Ausbau der digi­tal­en Infrastruktur.

Fazit

Die Zukun­ft inner­städtis­ch­er Gewer­beim­mo­bilien entschei­det sich weniger an einzel­nen Nutzungsarten oder Assetk­lassen als an der Qual­ität ihres Zusam­men­spiels in einem belast­baren, multi­funk­tionalen Umfeld. Nutzungsmis­chung, stabile Frequenz und Aufen­thalt­squal­ität werden zu zentralen Einflussgrößen für Mieterträge, Drittver­wen­dungs­fähigkeit und Exit-Optionen.

Für Eigen­tümer, Entwick­ler und Inve­storen bedeutet dies, Bestände und Projek­te konse­quent auf ein Mixed-Use-Profil auszuricht­en und ihre Immo­bilien als Teil des urba­nen Gefüges zu verste­hen. Die notwendi­ge Trans­for­ma­tion basiert dabei auf Investi­tions­bere­itschaft, belast­baren Daten und der Koop­er­a­tion mit allen beteiligten Stake­hold­ern. Es gilt, Nutzungskonzepte strate­gisch weit­erzuen­twick­eln, die digi­tale Infra­struk­tur mitzu­denken und die langfristige Nach­frageen­twick­lung real­is­tisch einzuschätzen. So lassen sich nicht nur einzelne Objek­te bess­er vermark­ten. Zugle­ich wird auch die Resilienz der gesamten Lage gestärkt, Eigen­tümer werden zu Mitgestal­tern einer lebenswerten und ökonomisch robusten Innenstadt.

Quellen

• „Zukun­ft Innen­städte – Wie der Struk­tur­wan­del den urba­nen Raum neu definiert“, BBE Handels­ber­atung, Juli 2025
• „HDE Online-Moni­tor“, Handelsver­band Deutsch­land – HDE e. V., 2025
• Andreas Pfnür, Fabi­an Lachen­may­er, Yassien Bach­tal: „Stadt-Land-Vorstadt: Wie die Neube­w­er­tung der Urban­ität das Wohnen verän­dert — Empirische Studie bei privat­en Haushal­ten“, Tech­nis­che Univer­sität Darm­stadt, Arbeitspa­piere zur immo­bilien­wirtschaftlichen Forschung und Prax­is, Band Nr. 54, Janu­ar 2024
• „Die 5 %-Studie 2025 – wo investieren sich noch lohnt“, Bulwienge­sa, Septem­ber 2025
• Andreas Pfnür, Maria Günther, Jonas Rau: „Immo­bilien­wirtschaftliche Trans­for­ma­tion der Darm­städter Innen­stadt“, Tech­nis­che Univer­sität Darm­stadt, Arbeitspa­piere zur immo­bilien­wirtschaftlichen Forschung und Prax­is, Band Nr. 59, Juli 2025

(Bildquelle: istockphotos.com)