Wie können Investitionen im Immobiliensektor in einer Zeit schwacher Konjunktur attraktiver werden und so auch die Vermarktung stärken?
Ein Weg dazu ist die Tokenisierung, d.h. die Darstellung von Immobilienwerten in Form digitaler Einheiten, gesichert auf einer Blockchain. Diese relativ neue Technologie bildet die Grundlage für eine Reihe attraktiver Investmentmöglichkeiten – und das Thema dieses Valdivia Expertentipps. Zunächst werfen wir einen Blick auf ihre Marktbedeutung und erläutern die wichtigsten allgemeinen Vorteile. Im Mittelpunkt steht dann die praktische Nutzung der Tokenisierung als Vermarktungsinstrument im Immobilienbereich.
Zunehmende Bedeutung im Markt
Die Tokenisierung von Immobilien ist längst in der Branche angekommen. Schon 2023 nutzten laut einer Umfrage 12 Prozent von 750 großen Unternehmen die Tokenisierung von Immobilien1. Weitere 20 Prozent hatten mit der Implementierung begonnen, 26 Prozent testeten Pilotprojekte und 29 Prozent äußerten zumindest Interesse.
Die Bedeutung dieser Technologie wird auch durch Wachstumsprognosen unterstrichen. So dürften Immobilien im Jahr 2030 etwa 30 Prozent des Gesamtmarktes für tokenisierte Real-World-Assets (RWA) ausmachen und auf rund 3 Billionen US-Dollar anwachsen2. Unter Experten wird die Tokenisierung von Immobilien damit als einer der wichtigsten Treiber der Blockchain-Technologie angesehen – mit zunehmender Akzeptanz und deutlichem Wachstum in den kommenden Jahren.
Vorteile der Tokenisierung
Token sind digitale Einheiten, die Eigentums- oder Nutzungsrechte an Vermögenswerten auf einer Blockchain abbilden. Je nach Struktur können sie fungibel oder nicht fungibel (NFT) ausgestaltet sein. Ein Non-Fungible Token (NFT) ist ein einzigartiges digitales Zertifikat, das das Eigentum an Objekten wie z. B. Immobilien auf einer Blockchain fälschungssicher verbrieft.
Damit bietet die Tokenisierung – d.h. die Darstellung des Immobilienwerts als Token – einige besondere Vorteile für die Finanzierung bzw. den Investmentbereich. So können schwer handelbare Vermögenswerte effizienter gehandelt werden – auch direkt ohne klassische Intermediäre. Ferner erlaubt die Tokenisierung, Vermögenswerte marktgerecht zu stückeln und damit neue Zielgruppen anzusprechen. Nicht zu verwechseln, aber kombinierbar, sind Tokenisierung und Verschlüsselung, die unterschiedliche Funktionen erfüllen: Während Tokenisierung Werte strukturiert, schützt Verschlüsselung sensible Daten vor allem bei der Übertragung.
Immobilien als digitales Asset
Ein digitales, NFT-basiertes Wertsystem ermöglicht der Immobilienwirtschaft neue, flexible Formen der Darstellung und Vermarktung von Vermögenswerten:
- Fractional Ownership
Tokenisierte Immobilien lassen sich in Form digitaler Anteile strukturieren. Damit können auch kleinere institutionelle bis hin zu privaten Anleger:innen Anteile an attraktiven, großen Immobilieninvestments erwerben; der Kreis potenzieller Investoren wird deutlich erweitert.
- Portfolio-Transparenz
Die Blockchain-Technologie garantiert transparente, fälschungssichere Transaktionen. Das schafft Vertrauen und stärkt die Vermarktung, da Investoren leichter auf Informationen zugreifen und Transaktionen nachvollziehen können.
- Sekundärmärkte, Direkthandel
Die Infrastruktur auf NFT-Basis schafft liquide Märkte, in denen Anteile leichter und mit potenziell geringeren Transaktionsgebühren gehandelt werden können.
- Flexibilität und Innovation
Tokenisierung unterstützt innovative Finanzierungsmodelle, wie z. B. Crowdinvesting oder hybride Finanzierungsformen. Das kann die Vermarktung von Immobilienprojekten attraktiver gestalten und neue Zielgruppen ansprechen.
Neue Wachstumsfelder
In einer aktuellen Studie prognostiziert das Deloitte Center for Financial Services3, dass bis 2035 weltweit Immobilien im Wert von 4 Billionen US-Dollar tokenisiert sein werden, während es 2024 noch weniger 0,3 Billionen US-Dollar waren. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 27 Prozent vor allem in drei möglichen Wachstumsfeldern:
- Private Immobilienfonds
Einzelne und miteinander verbundene, Blockchain-basierte Plattformen bieten effiziente Möglichkeiten, die Ausgabe tokenisierter Eigenkapitalanteile von Kommanditisten, die Vermögensverwaltung sowie den Handel auf Sekundärmärkten zu steuern und damit die Kosten für Intermediäre zu reduzieren. Ferner können institutionellen Investoren tokenisierte Immobilienvermögen nutzen, um maßgeschneiderte Portfolios zu erstellen bzw. Angebote stark zu personalisieren.
- Eigentum an Krediten und Verbriefungen
Im Vergleich zu herkömmlichen, hypothekenbesicherten Wertpapieren bietet ein tokenbasiertes Wertsystem Anleger:innen einige zusätzliche Vorteile – so z. B. eine Datenberichterstattung nahezu in Echtzeit, Liquidität an den Börsen, bessere Rückverfolgbarkeit und Leistungsberichterstattung sowie Kosteneinsparungen bei Kreditvergabe, Bündelung und Verbriefung.
- Eigentum an Bauland oder im Bau befindlichen Projekten
Neben dem Teileigentum an bestehenden Gebäuden zeigt sich aktuell ein wachsendes Interesse auch an einer Tokenisierung von Projekten in Planung oder im Bau. Denn in laufenden Projekten können sich die Finanzierungsbedürfnisse zwischenzeitlich ändern – etwa durch technologische Verbesserungen oder Änderungen gesetzlicher Vorschriften. Hier ist eine Tokenisierung von Vorteil, denn sie ermöglicht die flexible Kapitalbeschaffung durch Fremd‑, Eigen- und Hybrid-Finanzierung über integrierte Plattformen.
Hinweise zur praktischen Umsetzung
Neben den Chancen der Tokenisierung beschreibt die Deloitte-Studie auch einige Punkte, die Vermögensverwalter und Investoren im Immobilienbereich beachten sollten:
- Da NFTs in einer Blockchain gespeichert werden, ist die Wahl der am besten geeigneten Infrastruktur entscheidend. Zu berücksichtigen sind dabei sowohl deren technische Performance als auch Skalierbarkeit, Sicherheit und Serviceoptionen. Bei der Wahl der Blockchain sollten daher Spezialisten zugezogen werden.
- Tokenisierung stärkt die Datensicherheit deutlich, kann aber keinen absoluten Schutz bieten. Eine physisch getrennte Speicherung von Originaldaten und Token ist daher empfehlenswert.
- Die steuerliche und buchhalterische Behandlung digitaler Token kann sich von nicht-tokenisierten Gegenstücken unterscheiden. Auch hier ist fachkundige Beratung sinnvoll.
- Tokenisierte Assets erweitern die Liquiditäts- und Flexibilitätsoptionen im Portfolio, sollten aber nicht die gesamte Anlage ersetzen.
Daneben gilt es, allgemeine Herausforderungen zu berücksichtigen wie etwa regulatorische Hürden oder die Aufgabe, die neue Technologie bekannter zu machen und bei potenziellen Investoren Vertrauen dazu aufzubauen.
Fazit
Die Tokenisierung bietet neue Chancen für die Vermarktung und Handel von Immobilien, Projekten sowie deren Finanzierungslösungen. Gleichzeitig entwickelt sie sich vom technologischen Konzept zu einem strategischen Instrument. Sie ermöglicht neue Investorenzugänge und verändert die Steuerung von Immobilienvermögen grundlegend – hin zu mehr Flexibilität, Transparenz und Geschwindigkeit. Für Immobilienunternehmen liegt der entscheidende Hebel daher in ihrer gezielten Integration in bestehende Geschäftsmodelle und Vertriebsstrategien.
Entscheidend ist die konkrete Umsetzung: Tokenisierung entfaltet ihren Mehrwert nur dann, wenn sie in klare Investmentlogiken und geeignete Plattformstrukturen eingebettet wird. Dazu erfordert die immer noch wenig bekannte Technologie eine klare Kommunikation, eine überzeugende Investorenansprache und eine fachlich fundierte Umsetzung. Wer dies frühzeitig aufbaut, erschließt sich neue Finanzierungsquellen und sichert sich heute immer noch Wettbewerbsvorteile.
Quellen
- „2024 Commercial Real Estate Outlook: Finding Terra Firma“, Deloitte, September 2023
- „Forecasted market size of real-world asset tokenization in several industries, including real estate, from 2023 to 2030“, Roland Berger, Oktober 2023
- „FSI Predictions 2025 – Emerging developments and trends in the financial services industry“, Deloitte Financial Services, 2024
(Bildquelle: istockphotos.com)
