Leerstandsvermarktung:
Neues Leben fürs Büro

Wie kann man heute Büroflächen vermark­ten? Noch bis in die 2010er Jahre hinein hatten die meis­ten Käufer und Mieter ähnliche Anforderun­gen. Dann kamen die Start-ups, New Work, Home­of­fice, ESG und zulet­zt die Immo­bilienkrise. Wünsche und Anforderun­gen vervielfacht­en sich. Zugle­ich wuch­sen die Leer­stände ­– auf heute über 5,8 Millio­nen Quadrat­meter allein in den sieben Top-Städten¹. In unser­er News­room-Reihe Exper­ten­tipp: Immo­bilien­ver­mark­tung stellen wir Ihnen nun einige Lösun­gen vor … vielle­icht auch eine, an die Sie bish­er noch nicht gedacht haben.

3 Trends, die Hoff­nung machen

Selb­st in der aktuell schwieri­gen Zeit gibt es zumin­d­est in eini­gen Segmenten eine gewisse Nach­frage nach Büroraum:

• Kleinere Unternehmen
  Die aktuell aktivste Mieterziel­gruppe sind laut einer CBRE-Studie² kleinere, wirtschaftlich gesunde Unternehmen. Durch ihre Größe und flachen Hier­ar­chien find­en sie leichter die benötigten Lösun­gen. Fern­er ist der finanzielle Aufwand für Flächen ab 500 Quadrat­metern noch über­schaubar, so dass auch in unsicheren Zeit­en leichter eine Entschei­dung fällt.
• Hybrides Arbeit­en
  Remote-Arbeit ist für viele Unternehmen nur noch ein zeitlich begren­zter Baustein: Der Trend geht klar zum hybri­den Arbeit­en, wie eine aktuelle JLL-Studie³ zeigt – und damit zu einer zumin­d­est zeitweisen Rück­kehr ins Büro. 35 % der Beschäftigten sind heute wieder an 5 Wochen­t­a­gen im Betrieb, 45 % an 3–4 Tagen und 18 % an 1–2 Tagen.
• Lagen mit Lebensqualität
  In einem weit­eren Trend spiegelt sich eine allge­meine Entwick­lung: Mittlere Großstädte zwis­chen 200 und 500 Tsd. Einwohn­ern wach­sen nicht nur allge­mein in ihrer Beliebtheit⁴. Hier sind auch die Chan­cen für eine Bürover­mi­etung bess­er, wie das Beispiel Nürn­berg zeigt⁵.

Ganzheitliche ESG-Betra­ch­tung als Chance

Gute Energieef­fizienz ist heute eine Grun­dan­forderung von Käufern und Mietern. Manche Gebäude gehen sogar schon darüber hinaus und besitzen eigene Kapaz­itäten zur Erzeu­gung von Strom und Wärme. Doch solche ener­getis­chen Merk­male werden abse­hbar zum Stan­dard. Wirk­samere Vermark­tungsar­gu­mente sind daher weit­erge­hende Ausstat­tun­gen, die alle drei ESG-Faktoren (Umwelt, Soziales, gute Führung) gleicher­maßen adressieren – wie etwa:

• Park­plätze mit Ladesta­tion für E‑Autos
• ausre­ichend große, leicht zugängliche Fahrrad-Garagen
• Begrü­nung von Flachdäch­ern, Nutzung als Sport- und Freizeit­fläche (bei ausre­ichen­der Tragfähigkeit auch im Bestand)
• Räume für eine Kita, ggf. als Gemein­schaft­sein­rich­tung auch für benach­barte Betriebe
• eine digi­tale Gebäude-Steuerung, die auch Sicher­heitssys­teme einschließt

Konz­ern­feel­ing für Kleinunternehmen

Bessere Nach­haltigkeit – durch gemein­schaftliche Ressourcennutzung – charak­ter­isiert auch den näch­sten Vermark­tungsansatz: die Einrich­tung als Miet­büros und Co-Work­ing-Spaces. Dazu bieten heute Fran­chise-Unternehmen Eigen­tümern, Projek­ten­twick­lern und Inve­storen umfan­gre­iche Unter­stützung bei der Entwick­lung und Vermark­tung. Ein aktueller Trend bei Work­space-Objek­ten geht übri­gens zu kleineren Einheit­en in Lagen außer­halb der Metropolen: Ihr Vorteil sind die Wohnort­nähe und kurze Pendelzeit­en für die Beschäftigten.

Für die Mieter – meist Selb­st­ständi­ge, kleine Betriebe oder Nieder­las­sun­gen – hat das Modell große Vorteile. Die gemein­same Nutzung von Empfang, Konfis, Cafe­te­ria und Gebäude­m­an­age­ment senkt nicht nur die Kosten; wesentlich ist auch die Entlas­tung von den admin­is­tra­tiv­en Aufgaben, die mit dem Betrieb zusammenhängen.

Mit alter­na­tiv­en Wohn­for­men Stärken nutzen

Schw­er vermi­et­bare Büroflächen in Wohn­raum umzuwan­deln, ist an sich keine neue Idee. Inter­es­sant sind jedoch einige Trends, bei denen Büroim­mo­bilien durch ihre typis­chen, offe­nen Architek­turen im Vorteil sind. So lassen sich gezielt Ange­bote für neuar­tige Wohn­for­men und Lebens­mod­elle schaf­fen, für die der klas­sis­che Wohnungs­markt kaum Lösun­gen bietet:

• Mikrowohnen für die Gener­a­tion Z
  Was einst in Tokio mit Kapsel­woh­nun­gen begann, stößt heute bei der auf Beweglichkeit und Nach­haltigkeit bedacht­en Gener­a­tion Z auf breites Inter­esse. Remote-Arbeit in wech­sel­nden, attrak­tiv­en Metropolen oder das Pendeln zwis­chen entfer­n­ten Orten sind Ausdruck neuer Lebens­mod­elle, die persön­liche Entfal­tung und Flex­i­bil­ität in den Mittelpunkt stellen. Ziel­grup­pen sind Studierende und junge Beruf­stätige, die Mini­mal­is­mus als Lebens­ge­fühl schätzen und sich gerne auf weni­gen Quadrat­metern einrichten.
• Serviced Apart­ments
  Auf zahlungskräftigere Mieter:innen zielen Klein­woh­nun­gen mit Haushaltsser­vice. Dieses Modell spricht neben gutver­di­enen­den Young Profes­sion­als auch eine weit­ere wichtige Ziel­gruppe an: Beim betreuten oder Service­wohnen geht der Zentrale Immo­bilien Auss­chuss (ZIA) laut Immo­bilien­man­ag­er davon aus, dass rund 10 % der über 70-jähri­gen Senior:innen diese Wohn­form bevorzu­gen. Bere­its heute fehlen dazu 550.000 Wohnein­heit­en. Gleichzeit­ig bieten viele ältere Büro­ge­bäude eine vorteil­hafte Lage für diese Ziel­gruppe: ruhig, am Stad­trand und mit guten Einkauf­s­möglichkeit­en im umliegen­den Gewerbegebiet.
• Wohnen in Gemeinschaft
  Wohnge­mein­schaften sind für junge und immer öfter auch für ältere Menschen eine reizvolle Lösung. Viele Gemein­schaften find­en jedoch kaum geeignete Räume. Selb­st in Groß­woh­nun­gen sind die meis­ten Neben­z­im­mer oft zu klein, um allen Bewohn­ern einen ausre­ichen­den Priva­traum zu bieten. Offene Büroflächen sind dage­gen ideal, um für Grup­pen­woh­nun­gen großzügige Gemein­schafts- und Privat­bere­iche zu planen.

Win-Win mit Firmenwohnungen

Lange Zeit waren Firmen­woh­nun­gen prak­tisch vom Markt verschwun­den. Inzwis­chen haben jedoch einige Konz­erne wie die Deutsche Bahn, Siemens und Volk­swa­gen begonnen, dieses Modell wiederzubeleben. Die Idee birgt viel Poten­zial auch für ungenutzte Büroflächen:

• Es entste­ht nicht nur drin­gend benötigter Wohn­raum. Zur Ansprache fehlen­der Fachkräfte ist das Ange­bot einer günsti­gen Wohnung als „Bonus“ fast unschlag­bar, denn Firmen dürfen ihren Angestell­ten Mieten anbi­eten, die bis zu einem Drit­tel unter den mark­tüblichen Kondi­tio­nen liegen.
• Bei Umwand­lung eigen­er Flächen bleiben Gebäude und Grund­stück im Bestand erhalten.
• Last not least gewähren manche Kommunen eine spezielle Förderung für Firmen­woh­nun­gen – immer­hin stärkt dies auch den Stan­dort und die Steuereinnahmen.

Nicht jeder Leer­stand wird sich mit den beschriebe­nen Mitteln beseit­i­gen lassen. Gemein­sam zeigen die Beispiele jedoch eines: Es gibt Lösun­gen, doch die liegen oft außer­halb der gewohn­ten Bahnen. Daher ist dieser Beitrag auch als Anre­gung gemeint, selb­st neue Trends zu entdeck­en und eigene, inno­v­a­tive Ideen zu entwick­eln. Wir wünschen viel Erfolg!

¹ Colliers: City Survey Q4 2023 für die Top-Städte Berlin, Düssel­dorf, Frankfurt/M, Hamburg, Köln, München, Stuttgart

² CBRE Research: Über­re­gionales Büroin­vest­ment Figures H2 2023

³ Johns Lang Lasalle: Is hybrid real­ly work­ing?, Dezem­ber 2023 – Down­load 

⁴ Wirtschaftswoche: Städter­ank­ing 2023 – Die zehn besten Städte Deutsch­lands, 21.11.23

⁵ Immo­bilien­man­ag­er: Büro­markt Nürn­berg, 24.01.24

(Bildquelle: istock­pho­tos)