Der soziale Wohnwert:
Gute Argumente für Wohnimmobilien

Wie sozial sind Ihre Wohn­im­mo­bilien? Eine berechtigte Frage – immer­hin hat Wohnen eine hohe gesellschaftliche Rele­vanz. Beson­ders wenn ausre­ichen­der Wohn­raum fehlt, steigt die Bedeu­tung spür­bar^1/2. Dennoch herrscht oft Unklarheit, nach welchen Krite­rien sich der soziale Wohn­wert bestim­men lässt. Eine Unter­suchung von Price­wa­ter­house­C­oop­ers PwC in Zusam­me­nar­beit mit dem Bundesver­band deutsch­er Wohnungs- und Immo­bilienun­ternehmen e. V. bietet Antworten³. Mit diesem Valdivia Exper­ten­tipp stellen wir Ihnen die wichtig­sten Ergeb­nisse vor – und damit gute Argu­mente, um Ihre Neubau- oder Sanierung­spro­jek­te als sozial nach­haltig zu vermarkten.

Soziale Nach­haltigkeit bei Wohnimmobilien

Die Frage nach dem sozialen Wohn­wert stellt sich nicht erst, seit die Vere­in­ten Natio­nen soziale Nach­haltigkeit­sziele fest­gelegt haben. So zeigt die PwC-Studie, dass die Mehrzahl der befragten Unternehmen soziale Merk­male längst berück­sichtigt. Dies gilt für Baumaß­nah­men eben­so wie bei der Kalku­la­tion der Miet­preise und für Entschei­dun­gen zu An- und Verkauf. Kaum bekan­nt oder fehlend sind jedoch klare Krite­rien, die diesen sozialen Wert im Sinne nach­haltiger Immo­bilien­qual­ität bestimm­bar und damit auch argu­men­tier­bar machen könnten.

Im ersten Schritt unter­sucht die Studie, welche der 17 UN-Nach­haltigkeit­sziele (jeweils in Klam­mern) sich direkt oder mittel­bar auf die Sozial­fak­toren des Wohnens anwen­den lassen:

• Bezahlbares, sicheres Wohnen
  drückt sich aus in „keine Armut“ (1) und „weniger Ungle­ich­heit­en“ (10).
• Leben­squal­ität
  B. durch Grün­flächen am Haus oder auf Däch­ern spiegelt sich in „Gesund­heit und Wohlerge­hen“ (3) und „Leben an Land“ (15).
• Gesellschaftliche Verträglichkeit
  ist in „nach­haltige Gestal­tung von Städten und Gemein­den“ (11) enthal­ten. Einen Teilaspekt, das Farm­ing 2.0 für Baupro­jek­te, hatten wir bere­its im News­room vorgestellt.
• Nach­haltige Infrastruktur
  B. bei Mobil­ität (Fahrrad­fre­undlichkeit, ÖPNV-Zugang) und Müllentsorgung ergibt sich aus „Nach­haltigkeit in Konsum und Produk­tion“ (12).

24 Faktoren für den sozialen Wohnwert

Im näch­sten Schritt leit­et die PwC-Studie aus den UN-Zielen 24 Einzelfak­toren in fünf Kate­gorien ab, die zum sozialen Wohn­wert beitra­gen. Für jeden dieser Faktoren unter­sucht die Studie auch die Gewich­tung, die ihnen die befragten 18 Wohnung­sun­ternehmen zumessen:

1 — Höhe der Miete

Erstaunlicher­weise erre­icht eine „Kalt­mi­ete unter­halb des Mark­t­durch­schnitts“ nur einen mittleren Wert von 50 % für „wichtig“ bzw. „sehr wichtig“ (auch im Folgen­den jeweils zusammengefasst).

2 – Quartiersqualität

In der zweit­en Kate­gorie zeigen sich unter­schiedliche Ergeb­nisse. So beurteil­ten die Befragten eine Paketab­hol­sta­tion als kaum rele­vant (11 %); auch Schnel­l­ladesäulen (34 %) und Pflegestützpunk­ten (22 %) käme keine größere Bedeu­tung zu. Wichtiger erscheinen Betreu­ungsange­bote (50 %), beson­ders für Kinder, sowie vor allem Grün- und Frei­flächen im Quarti­er (55 %).

3 – Gemeinschaft

Diese Kate­gorie umfasst zwei Faktoren, die für eine soziale Inte­gra­tion der Bewohner:innen in der Nach­barschaft stehen: Ange­bote für gemein­same Veranstal­tun­gen erre­ichen einen gerin­geren Wert (34 %). Von höherem Inter­esse (50 %) sind dage­gen gener­a­tions­gerechte Flächen vom Kinder­spiel- und Bolz­platz bis zur Boule-Anlage – wozu man wohl auch (in der Studie nicht erwäh­nte) Gemein­schafts­gärten und kleine Gastronomiebe­triebe als soziale Treff­punk­te rech­nen kann.

4 – Wohnqualität

Es liegt nahe, dass diese Kate­gorie die meis­ten Einzelfak­toren umfasst; hier nach ihrer Gewich­tung geordnet:

• Barri­ere­freier Zugang zum Objekt (83 %)
• Ausre­ichende Anzahl an Fahrrad­stellplätzen (72 %)
• Ausre­ichende Anzahl an Stellplätzen für Kinder­wa­gen (72 %)
• Barri­erearme Miet­flächen (61 %)
• Privat nutzbare Außen­flächen (61 %)
• Gemein­sam nutzbare Grün­flächen (56 %)
• Nutzer­fre­undliche Einrich­tun­gen zur Müll­samm­lung und ‑tren­nung (55 %)
• Ausre­ichende Anzahl an Stellplätzen für Roll­stüh­le und Rolla­toren (50 %)
• Ästhetis­ches Design in öffentlichen Bere­ichen (34 %)
• Ansprechende Gestal­tung der Trep­pen­häuser (28 %)

Dabei sollte man beacht­en, dass die letzten beiden Punk­te vor allem Geschmacks­fra­gen sind. Ihre niedrige Gewich­tung betra­cht­en wir daher mit Vorsicht: Zu oft hat sich vor allem in älteren Groß­wohnan­la­gen gezeigt, dass eine wenig ansprechende Gestal­tung sehr wohl zu einer deut­lichen Minderung sozialer Qual­ität beitra­gen kann.

5 – Sicherheit 

Diese Kate­gorie wird insge­samt erst seit jünger­er Zeit angemessen gewürdigt. So beste­ht die Pflicht zur Instal­la­tion von Rauch­warn­meldern erst seit gut zehn Jahren; smarte Tech­nolo­gien sind in privat­en Wohnge­bäu­den noch die Ausnahme. Die Studie listet dazu sechs Einzelfaktoren:

• Einbruchshem­mende Wohnungstüren (67 %)
• Flächen­deck­ende Außen­beleuch­tung (50 %)
• Einse­hbare Hause­ingänge und Wohnungstüren (45 %)
• Briefkästen von außen zu beschick­en, von innen zu leeren (39 %)
• Türsprechan­la­gen ohne oder mit Kamera (39 %)
• Smart-Living-Elemente (28 %)

Bei dem niedri­gen Rang von Smart-Living-Elementen ist allerd­ings zu bedenken, dass die betr­e­f­fend­en Tech­nolo­gien sich rasant entwick­eln. So könnten z. B. KI-gestützte Assis­ten­zsys­teme für Senior:innen schon in naher Zukun­ft deut­lich mehr Bedeu­tung gewinnen.

Social Score mit hohem Nutzen

Die Ergeb­nisse der PwC-Studie erlauben fundierte Aussagen darüber, wie weit ein Objekt soziale Nach­haltigkeit erre­icht. Damit lassen sich für Planung oder Kauf von Immo­bilien Vergle­ich­swerte bestim­men, ein Risiko-Score ermit­teln und für die Kommu­nika­tion nach­prüf­bare Qual­ität­saus­sagen tref­fen. Dies gilt auch, wenn Sie zum Beispiel eine Trans­for­ma­tion von Büro- in Wohn­raum erwä­gen. Hier kann ein Social Score Ihre Entschei­dun­gen erle­ichtern und im Anschluss helfen, Inve­storen oder die Öffentlichkeit zu überzeugen.

Quellen

1. „Wohnen – die neue soziale Frage?“ – IW-Analy­sen 136, Forschungs­berichte aus dem Insti­tut der deutschen Wirtschaft, 2020
2. „Mehrheit mit Wohn­si­t­u­a­tion zufrieden, aber beengte Wohn­ver­hält­nisse für Fami­lien“ – DIW Wochen­bericht 41, Deutsches Insti­tut für Wirtschafts­forschung e. V., Okto­ber 2024
3. „Social Value in der Wohnungswirtschaft“ – Price­wa­ter­house­C­oop­ers GmbH, Juni 2023

(Bildquelle: istock­pho­tos)